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投資商業地產要看到寫字樓、公寓、商鋪三大產品的未來屬性

东方珍兽论坛 www.dqfxp.icu 隨著經濟水平的不斷提高,人們理財投資的類型也日趨多樣化。股票、貴金屬、債券、保險、基金、銀行理財產品等等,多種多樣的投資手段讓人目不暇接,甚至無從選擇。中國股市太過迷幻,漲了一個月的指數可能一天就給跌完,多少人炒股炒的血本無歸在新聞里并不少見。而將錢存在銀行更是下策,銀行利率一降再降,利率跑不過CPI已是事實。債券、貴金屬、錢幣古董等投資領域水太深,沒有過硬的專業知識最好也不要涉足。說了這么多,我想對于大眾而言最好的投資對象已是昭然若揭,沒錯,就是房地產。
這么多年過去,中國房地產市場一直處于一個穩步發展的狀態,縱使國家調控、相關政策收緊,也依然無法抑制房價的上升。房地產投資,成了眾人追捧的香餑餑,也是一種相對而言風險小,收益有保障的投資手段。房地產類型有許多種,大致可分為住宅與商業兩大類,那么問題來了,由于限購,投資住宅已經受限制,那么剩下的就是只有商業地產或者異地置業了,在這里我重點談的是商業地產。
與商業地產相關的產品類型主要是寫字樓、公寓、商鋪。寫字樓不用說就是純辦公;公寓則是商住兩用,尤其是國際化運營打造的現代公寓,更是二者兼備,在一線城市,公寓作為居住功能的占比已經超過辦公屬性;而商鋪又是另一種商業分割,傳統的說法就是賣場,當然現在以體驗式的姿態呈現已經成為常態化。商鋪主要分為臨街商鋪、社區商鋪、寫字樓商鋪、大型商場商鋪等。
寫字樓和公寓的供應量十分有限,發展潛力巨大,比較適合中長期投資。寫字樓比較適合看重其地段和該地段的未來發展潛力,需要仔細考察城市規劃,看今后是否會有更多的商業廣場、市政部門、金融機構在周圍。
商鋪則不然,這一曾經作為商業龍頭的產品如今慢慢從城市繁華中心滲透到千家萬戶的社區,也就是說買商鋪考慮社區商鋪可能更為靠譜。社區商鋪相較于其他商鋪準入門檻較低,投資較小。社區商鋪的受眾基本是小區和附近居民,經營內容也大多是便利店、藥店、理發店等便民服務。業內人士普遍認為,有社區人口作為支持,社區商鋪的回報將相對穩定。
當然,臨街商鋪的投資者具有絕對的控制權,經營或出租都由自己決定,能追隨市場變化進行定位調整。大型寫字樓和成熟社區周邊的商鋪普遍火爆,城市商業中心的臨街店面更是一鋪難求。人氣旺、地段好的商鋪,可以說買到即賺到。
說到大型商場一般是開發商自持大部分商業物業自主運營,與投資者共擔風險共同贏利。同時,一般都具有多年的運營經驗,能使投資回報得到充分保證。大型商場商鋪處在一個投入較少、回報較高的中間位置。 

“商業地產開發 須具有超前性”張宇良如是說

 時至今日,商業地產開發已然成為現象,大多開發商雖然擁有數年住宅開發經驗,但“隔行如隔山”,在商業地產領域,仍然會面對重重障礙。
從本質上,住宅地產更多是采用“短平快”的開發模式,依賴銷售階段的臨門一腳,即完成基本原始積累和財富數倍增值。
但商業地產需要在漫長的經營周期中創造價值,只有經營階段獲得較理想回報,才能反哺或兌現前期開發的價值。甚至可以說,商業地產開發本身并不是價值創造的過程,而僅僅是為價值創造者提供平臺,并不斷與時俱進進行優化。因此,商業地產?本身的設計與概念僅是的開始,最重要的還是為商家與顧客提供價值平臺,提供持續經營的原動力。
但商務平臺的搭建,是分散的商家所無法完成的,即便是強勢的主力店和次主力店,也只是載體之上的一員,項目的整體性,業態周期性,后期經營等方面都必須超前進行整合和規劃。
業態的超前性,主要是因為業態的周期性特點所決定。在住宅領域,一般僅考慮快速變現,在銷售階段,項目能夠具有相對優勢,但商業地產,必須考慮項目的業態周期,并超前規劃,決勝未來。
就拿具有代表性的零售業態來講,與產品類似,都具有一定的生命周期(Davidsonetal)。根據業態表現的特征,零售業態的生命周期可以劃分為產生、快速發展、成熟、衰退等幾個階段,在不同階段,不同的零售業態表現的發展速度、競爭環境、經營策略和獲利水平都有所差異。 比如江河日下的傳統百貨,就處在其業態的“衰退期”,正經歷成本上漲、電商跨平臺競爭、產品同質化的多重考驗,利潤陡降、關店調整潮蔓延。而電商則處于快速發展期,隨科技、物流、消費理念發展,呈幾何級增長,“雙十一”天貓和淘寶191億就是例證。
在激烈的市場競爭中,現代理念的商業地產項目,如何決勝未來,如何做出適當反應,及時調整業態的不足,改善經營,從“零售業態生命周期原理”中可找到一定的啟發,比如擴張主要應用在快速發展階段,而在成熟階段關鍵是管理技術和日常經營,調整在周期結束時是必要的。而作為商業地產開發者,至少需要明白這種業態周期趨勢,從而在搭建平臺的時候,超前考慮。
隨著經濟的發展,零售商業環境不斷發生變化,從而導致商業在選址、商品組合、營業時間、技術服務及銷售方式上發生巨變,這些變化的最終結果則導致零售業態形式越來越多,并隨著時間的演變發生了相應的變遷。
就拿 “體驗性消費”或叫“時間性消費”模式而言,就和以往為了買東西才去購物中心的“目的性”消費模式大為不同。比如傳統商場,購物的面積占比80%以上,尤其是以大型百貨作為標配的商場,其他業態面積甚至占比約20%;而注重體驗的現代購物中心,購物的面積一般控制在50%左右,餐飲、休閑、娛樂的面積占50%,且有上升趨勢……。從目的性消費到時間性消費的轉變,就需要具體項目在前期定位、業態規劃、工程預算中為未來業態調整預留充分空間。
房地產的發展正應道,高岸為谷,深谷為陵的古訓,作為主動或被動進入商業地產的開發者,既然面臨生生不息的業態周期,和充滿不確定性的動態市場而無所適從,不如回歸客戶,以需求為導向,從而決勝未來

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